משבר הקורונה: כיצד על ועד הבית וחברות הניהול להתנהל?

וירוס הקורונה עמו מתמודדים כלל אזרחי ישראל בימים אלה מעלה שאלות שונות על אודות אופן ההתמודדות עם הנגיף ועל החובות החלות על גופים שונים בעניין זה. אנו נתמקד בפעולות אשר יכולות (ולא יכולות) לנקוט נציגויות בתים משותפים (ועדי בתים) וחברות ניהול.

ראשית נבהיר כי בתקנות לשעת חירום אשר הותקנו נקבע כי מתן שירותי תחזוקת מבנים, ובכלל זה בטיחות, מעליות, אינסטלציה, חשמלאות, ניקיון ותברואה, אותם שירותים הניתנים הלכה למעשה על ידי חברות ניהול, הוגדרו כמקום עבודה חיוני, אשר ממשיך לעבוד ולספק את השירותים אף במצב חירום.
ככלל, ועדי בתים וחברות ניהול אחראים אך ורק על ניהולו של הרכוש המשותף ואין להם אחריות על רכושם הפרטי של בעלי הדירות. מכאן נובע, שלוועדי הבתים וחברות הניהול יכולת מצומצמת לפעולה. אין הם יכולים, למשל, למנוע כניסה ויציאה של מבודדי בית מדירתם וודאי שהם לא רשאים לעצור בכוח מבודדים המשתמשים ברכוש משותף (מעלית, חדר מדרגות וכיוצ"ב).
כל שוועדי הבית וחברות הניהול יכולים (וצריכים) לעשות, כמו כל אזרח אחר, הוא להבהיר למבודדי הבית, כי ביציאה מן הבית ושימוש ברכוש המשותף הם מפרים את הוראות הדין ופוגעים בבריאותם של שכניהם, ובמקרה הצורך ניתן אף לדווח על ההפרות לרשויות.

מה עוד אפשר וצריך לעשות?

כאמור, ועדי הבית וחברת הניהול אחראים על ניהולו ואחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ובכלל זה לובי הבניין, חדרי המדרגות, המעליות והמתקנים המשותפים דוגמת חדרי ימי הולדת, חדרי כושר ובריכות.
בהתאם לתקנות לשעת חירום, את חדרי הכושר והבריכות יש לסגור ולא לאפשר שימוש בהם לדיירי הבניין. אנו ממליצים לסגור גם חדרים המיועדים להתכנסות רבת משתתפים (כדוגמת חדרי ימי הולדת).
ניתן ומומלץ לדאוג לניקיון מוגבר של השטחים המשותפים ובכלל זה לובי הבניין והקומות, דלתות הכניסה לבניין והמעליות. ניתן ומומלץ לפרסם הודעה באמצעים המקובלים (מיילים, מסרונים, הודעה בתיבות הדואר ותליית מודעות במקומות בולטים לעין ברכוש המשותף), הקוראת לשכנים השוהים בבידוד לשמור על הוראות הדין ולא להסתובב ברחבי הבניין. 

אסיפות דיירים באמצעים טכנולוגיים מצריכות שינוי

כמובן שבימים אלו לא ניתן לקיים אסיפות של בעלי נכסים או אסיפות דיירים מרובות משתתפים. 

בעיקר ברבי הקומות יש פוטנציאל השתתפות של אנשים רבים ומשכך בשלב זה נכון יהיה לדחות כל אסיפה מתוכננת בבניין.
בהקשר זה נציין, 

כי הדין קובע שעל אסיפת דיירים להיערך בכינוס פרונטאלי. 

במילים אחרות, התקנון המצוי הנוהג בבניינים משותפים רבים אינו מאפשר קיום אסיפות דיירים באמצעים דיגיטליים ואינו מאפשר הצבעות בדוא"ל. 

יודגש, כי התקנון המצוי מהווה חלק מחוק המקרקעין הקובע את הדין באשר לבתים משותפים, ומדובר בחוק אשר לא מזמן מלאו לו 50 שנה ולא עבר שינויים רבים.

למעשה, 

במצב הנוהג היום לבעל דירה שלא יכול להיות נוכח פיזית באסיפת דיירים עומדות שתי ברירות: האחת, כי קולו לא יישמע והשנייה, מתן ייפוי כוח לאדם אחר שייצג אותו באסיפה (ולכך כמובן לא מעט חסרונות).
כפי שמשבר הקורונה מהווה זרז למעבר לעבודה מרחוק (מהבית), נראה, כי נכון יהיה שגם המחוקק ייתן דעתו לשינוי תחיקתי אשר יאפשר, ולו בתנאים מסוימים, עריכת אסיפות דיירים באופן אלקטרוני בלא כינוס בפועל.
עד שהמחוקק יעשה זאת, יכולים בינתיים בעלי הנכסים, מרגע החזרה המבורכת לשגרה בו ניתן יהיה לקיים אסיפה כללית פרונטאלית, ברוב הנדרש על פי דין, לפעול לשינוי תקנון הבית המשותף הנוהג בנכס ולקבוע כללים שמתאימים לתקופות מעין זו.

מומלץ כי כל שינוי שיאפשר עריכת אסיפת דיירים באמצעים אלקטרוניים, יאפשר קיומה של אסיפה כאמור באמצעות שיחת וידאו, בה כל המשתתפים יכולים לראות ולשמוע האחד את השני ובה המשתתפים יכולים להעלות קבצים ומצגות לעיון כולם (אך לא בשיחת ועידה קולית, שכו אנו סבורים כי ישנה חשיבות גם למבט ולאפשרות לשיתוף קבצים).

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. 

המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המאמר נכתב על ידי: 

* עו"ד דפנה גבור חייבי עוסקת בייעוץ לנציגויות דיירים וחברות ניהול.

ופורסם באתר "ועד הבית" בקישור הזה.